10 Octobre 2009 : Le CAC40 à quasiment 3900 ...

Un an plus tard, Août 2009 : et voila ... plus de 15% de baisse en moyenne sur un an !!

Quelques astuces pour ceux qui cherchent un logement et veulent profiter de la baisse.
- Si vraiment vous voulez acheter actuellement, n'oubliez pas que vous pouvez mettre en concurrence plusieurs agences sur un bien qu'elles possèdent en commun.
Alors n'hésitez pas ! La jurisprudence est en votre faveur.
- Utiliser les photos disponibles concernant le bien que vous convoitez, pour essayer de le localiser grace à geoportail. (si les photos sur le net sont insuffisantes, d'autres sont disponibles en agences ....)
- Des liens pour s'informer ou chercher un bien.
http://www.leboncoin.com ; http://www.pap.fr ; http://www.voseuros.com ; http://www.aventure-immobiliere.com
http://www.entreparticuliers.com
et bien sur : http://www.bulle-immobiliere.org . Merci JMP !

Le 03 août 2008 : une maison que je suis depuis 2 ans ...

Le 29 juillet 2008 : Ca calme!

Ca, ça fait mal !

Le 11 juillet 2008 : Le Crédit Agricole, Dexia s'éffondrent en bourse:

Juin 2008 : Tout le monde en parle !

Le 06 mai 2008 : Le Crédit Agricole :

Le 05 mai 2008 : Et maintenant les banques ...

Le 03 mai 2008 : Dans la dépêchedu midi... même le prix des terrains est en chute libre !

En ligne de mire : des terrains achetés à des prix « faramineux » que tous s'efforcent de renégocier. Beaucoup de particuliers, qui s'imaginaient assis sur un tas d'or, déchantent aujourd'hui avec des promesses de vente qui fondent comme neige au soleil. Selon les superficies (terrains libres ou avec des bâtiments à démolir), les prix ont chuté de 30 à 50 %.
L'article complet

Le 25 avril 2008 :
-24 % VOUS ne rêvez pas !!!!!! Mais non, mais non l'immobilier ne baisse jamais !!!!!!!

Le 13 mars 2008 :
Le risque très important de Krach immobilier en France ouvertement reconnu sur un media grand public boursorama et pas par n'importe qui!
" Face à la crise financière actuellement à l'oeuvre sur les marchés, au resserrement de l'accès au crédit et à la baisse du pouvoir d'achat, la demande pour les biens immobiliers est en train de se tarir. Ce qui pousse Marc Touati à anticiper "que les prix des logements anciens devraient baisser de 10 à 15 % dans les deux années à venir".

Très fort, le même jour dans la tribune ...
" Les prix vont durablement baisser Pour s'en persuader, il faut savoir que la bulle Internet s'est formée en 2 ans; les cours de Bourse ont doublé pendant cette période. S'agissant des prix de l'immobilier, ils ont été multipliés par 2,5 en 11 ans. Autrement dit, la taille de la bulle immobilière a dépassé celle de la bulle Internet."
" Une seule certitude, les prix ont atteint des sommets, qu'ils ne retrouveront pas prochainement."

Le 11 mars 2008 :
Indice PAP : en un mois baisse de 1,7% des maisons soit environ -15% sur un an !!

Quelques articles concernant le PLU de Besançon.

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Le 1er exemple que je puisse donner est celui d'un copain qui vient de vendre sa maison :
" On l'a vendue 189000 ... on l'avait payé 177000 + 11000(agence) + 11000(notaire) soit 199000 en 2003. On y perd donc 10000 ".
Et d'après l'agence :" vous l'auriez vendue 10ke de plus il y a un an".
Donc on aura bien compris ceux qui ont acheté il y a 5 ans vendent à pertes actuellement !!
Et si on ne retient que les chiffres, 100*(189-177)/177 = 6,78%. Soit une augmentation réelle, d'accord uniquement sur ce bien, de moins de 7% en 5 ans !!

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2ème exemple en image : mise à prix 465000 il y a 1 an et demi ...puis elle passe à :

Et maintenant : ...

Le projet du nouveau plan d'urbanisme est un travail considérable (près de 1000 pages), qui va orienter notre avenir collectif, et qui pour cette raison doit être soumis à une large discussion publique. En fait c'est la première fois de l'époque contemporaine qu'une planification urbanistique peut se faire dans la sérénité. Faisant suite à un demi-siècle de stagnation, le demi-siècle de la croissance urbaine des années 20 aux années 70 a vu l'urbanisme courir derrière l'urbanisation, situation illustrée notamment par la réalisation du boulevard sur un tracé devenu largement obsolète. Et le Plan d'Occupation des Sols créé en exécution de la loi d'orientation foncière de 1967 pour réguler la croissance urbaine, s'est appliqué au moment où elle s'est brutalement arrêtée à Besançon. Ce projet de 1000 pages a été distribué aux élus quelques jours avant le Conseil municipal de juillet 2006. Vous avez clairement affirmé, Monsieur le Maire, qu'il s'agissait là d'un premier jet, laissant entendre par la même que le débat véritable aurait lieu après l'enquête publique. Nous craignons qu'une certaine précipitation dans cette ambiance absorbée par les enjeux électoraux de ce printemps ne soit de nature à perturber gravement jusqu'à l'existence même du débat public PLU. Dans ce sens, nous venons par la présente apporter notre contribution. Nous voulons également démentir l'idée de désintérêt des citoyens bisontins pour le plan d'urbanisme considéré dans sa globalité, idée implicitement exprimée dans le constat par la Commission d'enquête que la quasi-totalité des réponses à l'enquête publique concernaient des problèmes personnels ou localisés à l'environnement de proximité. En ce qui concerne notre quartier, compte tenu des innovations qui ne figuraient pas dans l'avant projet, nous n' avons disposé que d'un temps très limité pour construire dans un fonctionnement démocratique, une réponse collective consensuelle dans les délais de l'enquête publique. (Le texte résumé de notre réponse a été ratifié par la quasi-totalité de la population, et la Commission d'enquête l'a mentionné). Mais ce temps réduit ne nous permettait pas de rédiger à ce moment, en plus, nos réactions et interrogations concernant le projet pour l'ensemble de la ville. A la décharge de l'ensemble des citoyens bisontins, il faut dire que les véritables arbitrages du projet de PLU sont occultés parce qu'ils ne sont pas réellement mis en relief dans cette débauche de bonnes intentions. Il nous aura fallu lire à la loupe le Projet d'aménagement et de développement durable (17 pages), les orientations d'aménagement (49 pages), la majeure partie du diagnostic (156 pages), et du parti d'aménagement, zonages et règlements (89 pages) pour comprendre, espérons-nous, ce que nous croyons être l'essentiel. Le troisième objectif de notre contribution est lié à notre identité de périurbains sur le territoire communal de Besançon. Cette singularité ne résulte pas de l'ancienne urbanisation spontanée. C'est l'urbanisme municipal qui a décidé il y a trente ans avec le Plan d'Occupation des Sols de faire du hameau des Montboucons autour de son école, un quartier-village pavillonnaire périurbain. Il s'agissait du type de zone NB "naturelle ordinaire" des plans d'occupation des sols supprimé dans les PLU. Cette identité que nous entendons préserver, (revendication pleinement reconnue dans son principe et réaffirmée à maintes reprises dans le projet de PLU, page 17 du parti d'aménagement, par exemple : Chaque quartier a une identité propre… Le PLU veut affirmer ces identités…) nous conduit à penser que l'offre urbanistique doit être pensée dans une logique d'agglomération plutôt que dans une logique communale. Personne ne conteste aujourd'hui que dans sa réalité géographique, (et la géographie englobe la dimension humaine c'est-à-dire sociologique et économique), Besançon est aujourd'hui une aire urbaine. L'organisation spatiale de cette aire urbaine est binaire : le citadin et le périurbain. L'archaïsme institutionnel des compétences (archaïsme inoxydable par delà les alternances) maintient la priorité de fait, à une vision de cohérence prioritairement communale de l'urbanisme, timidement harmonisée par un principe de cohérence territoriale bien ténu et dont la légitimité démocratique est perfectible. Nous craignons que la priorité de ces logiques communales ne conduise pas à une offre urbanistique globale donnant à notre agglomération toute l'attractivité qu'elle pourrait offrir. Il parait notamment inconcevable que dans une petite agglomération comme la notre, certains ménages accédant à la propriété fassent le choix d'une périurbanisation trop lointaine parce qu'ils ne trouvent pas une offre adaptée à leur attente, soit dans l'espace citadin, soit dans un rayon périurbain qui ne devrait pas excéder une dizaine de kilomètres. +++++++++++++++++++++++++++ Nous saluons le travail géographique considérable que constitue le projet de PLU. Au moins 700 pages de textes, 200 planches peut-être de documents graphiques dont 67 de cartographie détaillée, 25 documents annexes abordant des sujets aussi divers que le transport d'énergie, les forêts, la protection des eaux potables ou les zones de saisine archéologique. On y trouve les informations géographiques les plus intéressantes indépendamment de la conjoncture PLU, et qu'il serait d'ailleurs judicieux de mettre à la disposition de tous nos concitoyens sur le site de la ville de Besançon. On conviendra cependant que pour porter une appréciation critique sur les orientations d'ensemble, le simple citoyen n'a pas besoin de connaître toutes les données techniques de grande qualité nécessaires à la planification détaillée. Il veut d'abord y trouver une réponse claire aux questions qui l'interpellent en tant que consommateur d'urbanisme. (L'habitant établi de façon pérenne est attentif à la préservation de la qualité de son environnement. L'habitant qui désire s'établir ou évoluer attend une claire lisibilité des options offertes dans la ville ou dans toute l'aire urbaine, vis-à-vis du type de logement qu'il recherche idéalement.) Le diagnostic détaillé (150 pages) est intéressant, mais il n'est pas suffisant dans la mesure où il a pour effet d'occulter l'inégale importance de toutes les informations qu'il fournit. Le plus important nous semble-t-il, est de discerner les tendances lourdes. Par delà des évolutions connues comme la diminution de la taille moyenne des ménages, ou plus incertaines comme l'évolution à venir de la population de l'aire urbaine, il nous semble que trois phénomènes ont émergé ou se sont amplifiés depuis trente à quarante ans qui doivent avoir une influence décisive sur la façon d'orienter l' urbanisme de notre agglomération aujourd'hui. S'agissant d'urbanisme, il est dans la nature du sujet de considérer les grandes évolutions qui se sont produites depuis la mise en place du précédent plan d'urbanisme le POS, à la charnière des années 1970-1975. Il se trouve de surcroît que cette période a été marquée dans notre ville par deux ruptures : - La croissance urbaine exceptionnelle de Besançon s'est brutalement arrêtée au moment où s' ouvraient les premiers secteurs de la ville nouvelle de Planoise, précisément créée pour mettre fin à la cacophonie de la progression urbaine de l'urgence, en tache d'huile. En sorte que cette ville nouvelle n'a pas connu un développement en cohérence avec sa planification d'origine. - La crise économique durable due à la désindustrialisation qui a frappé précocement notre ville avec son usine textile, et qui allait s'amplifier avec la révolution technologique qui a frappé l'industrie horlogère. 1) Les petites capitales régionales et académiques de vieille tradition universitaire, ont bénéficié pendant la deuxième moitié du vingtième siècle d'une rente de situation, tant par comparaison avec les agglomérations plus grandes qu'avec les agglomérations non capitales. On sait notamment que le développement de ses fonctions administrative et universitaire a empêché la ville de Besançon d'être totalement sinistrée avec la désindustrialisation. Mais cette réalité aussi importante soit-elle, ne doit pas occulter l'idée générale que nous voulons souligner. La tradition centralisatrice de notre pays qui s'est historiquement formé à partir de la colonisation parisienne s'est exercée en priorité au détriment des grandes capitales régionales. Comparativement la qualité de vie dans les agglomérations moyennes qui avaient la chance d'être des capitales académiques (et généralement régionales), donc de vieille tradition universitaire et culturelle en était valorisée, en ce sens que pour celui qui avait la chance d'y avoir son travail, ces villes moyennes offraient tous les avantages de la grande ville sans les inconvénients. C'était une situation intermédiaire appréciée. Mais la dynamique actuelle évolue dans un sens défavorable à cette attractivité comparative. C'est notamment l'effet de la révolution des télécommunications qui permet toute la quête et les échanges instantanés d'information jusque dans la plus reculée des campagnes. Et L' autonomie annoncée des universités ne favorise pas les vieilles universités généralistes des petites capitales académiques. 2) On ne peut plus aujourd'hui nier le phénomène périurbain. A la différence des grandes villes européennes où la vie dans les centres est souvent présentée comme un privilège des classes aisées, le mode de vie pavillonnaire proche périurbain est très attractif dans les agglomérations moyennes. De plus, le transfert de l'activité commerciale vers les entrées de ville correspond à une attente de la clientèle qui préfère regrouper les achats qui ne relèvent pas de la quotidienneté. Cette nouvelle donne commerciale a accentué la perte d'attractivité comparative d'une domiciliation citadine. (Annexe). En fait la réalité sociologique de la ville est désormais dans l'aire urbaine. Il existe aujourd'hui une fraction signifiante de la population de l'aire urbaine qui vit son identité et sa citoyenneté bisontine dans les opportunités, interactions et services, offerts par ce rassemblement de 200000 personnes. Mais elle n'a pas besoin dans sa vie quotidienne de relations et d'interactions impliquant à quelque titre que ce soit la référence à la ville traditionnelle diffusant à partir d'une utopique centralité dont l'imaginaire est entretenu par la réalité matérielle et visuelle d'un centre-ville historique. La géomorphologie de Besançon avec un centre historique corseté par le relief, qui ne peut plus prétendre à monopoliser la centralité, et pour demain une gare TGV ostensiblement périurbaine, devraient aider à prendre conscience que la ville/aire urbaine de demain ne peut plus se penser à partir de la primauté de la logique communale d'hier. 3) Le logement locatif public a vu sa fonction sociale se transformer. Des quartiers construits pour apporter la qualité d'un environnement fonctionnel (urbanisme dit fonctionnaliste) à la population jeune et dynamique de la croissance urbaine caractérisée par l'exode rural et la généralisation du salariat féminin, et dont c'était la première phase du parcours résidentiel, se sont vus de plus en plus occupés de façon pérenne par des familles précarisées par la crise économique, créant de ce fait des quartiers "stigmatisés" (nous reprenons le mot utilisé dans le PLU). Il est entendu qu'il faut aujourd'hui mieux répartir l'habitat social, mais il est injuste et inexact de condamner aujourd'hui comme bouc émissaire, une forme urbaine de l'urgence (les tours et les barres) qui présentait un confort (notamment une isolation phonique entre appartements enfin satisfaisante), et une fonctionnalité (commerces et services, stationnement, autobus) inégalés, pour ceux qui recherchaient précisément cette fonctionnalité. Aucune forme urbaine ne peut être satisfaisante dès lors qu'elle devient un lieu de concentration de familles précarisées. A l'opposé il est hypocrite de poser comme panacée, un idéal d'urbanisme qui exclurait toute fonction de marqueur social du logement. On sait depuis plus d'un siècle que la logique économique de la consommation est largement fondée sur la fonction de marqueur social de la détention d'un bien matériel, (Thorstein VEBLEN, 1899 qui a inspiré toute l'analyse psychosociale de la consommation au XXe siècle, magistralement reformulée à partir de l'analyse sémiologique de Roland Barthes par Jean BAUDRILLARD, "Pour une critique de l'économie politique du signe 1972", et que cette fonction est un phénomène d'essence quasiment anthropologique (toute l'œuvre de René GIRARD). D'autre part un idéal de dilution qui rendrait totalement invisible l'existence du logement social sert plus à rassurer la société qu'à résoudre les problèmes que peuvent connaître une partie de ses occupants. (…cachez ce sein que je ne saurais voir…) A la lecture détaillée du projet de PLU, on voit que ce troisième point a bien été intégré puisque le projet de PLU parait avoir été largement asservi à la question de la répartition du logement social. Mais il nous parait consternant que dans ce travail de près de 1000 pages, les deux premiers ne soient abordés que de façon assez indirecte et pas comme des données fondamentales. Nous aurions aimé que des données statistiques nous disent que Besançon résiste à cette dynamique générale de décroissance de la protection apportée par l'état de petite capitale régionale et académique. C'est malheureusement le contraire qui s'observe. Les statistiques d'emploi figurant des pages 96 à 99 du diagnostic ne font pas apparaître une ventilation suffisamment précise des emplois du secteur privé tertiaire. (L'important est d'y distinguer les emplois tertiaires de nature non destinée à un marché local, des emplois automatiquement suscités par les besoins de la population locale, du médecin au bar-tabac). Ces statistiques laissent cependant supposer que les emplois au service d'une activité économique opérant sur un marché extra bisontin n'excèdent pas 20 % de l'emploi privé à Besançon. Si l'on considère les emplois publics (37,3 % de la CAGB) et l'ensemble des personnes adultes, incorporant les étudiants, tous les retraités qui ne sont pas des vieillards, et nos concitoyens privés d'emplois, on s'aperçoit que c'est finalement une proportion de l'ordre de 1 adulte sur 20 vivant à Besançon, qui occupe un emploi qui en fait un agent actif de l'économie ouverte. (On ne peut énoncer un tel propos sans immédiatement rendre justice et compassion aux travailleurs beaucoup plus nombreux de l'économie "locale" qui cumulent souvent les bas salaires, la pénibilité, et l'absence de perspectives d'amélioration.) On peut compléter ce constat quantitatif par l'approche qualitative, ainsi que l'atteste l'évolution des "emplois métropolitains supérieurs" exposée aux pages 100 et 101 du diagnostic. "Ils ne pèsent que 6,3 % dans l'aire urbaine de Besançon alors qu'ils pèsent 9 % en moyenne des aires urbaines françaises. En outre Besançon fait partie des rares aires urbaines qui ont vu leur taux d'emplois métropolitains supérieurs baisser entre 1990 et 1999." Lorsqu'on sait que la recherche publique représente plus du quart de ces emplois à Besançon, et que ses effectifs ont été en augmentation, on imagine que cette hémorragie d'ensemble est loin d'être rassurante. Ce n'est pas la politique d'urbanisme qui peut suffire à rendre l'aire urbaine de Besançon attractive à des entreprises apporteuses d'emplois requérant un minimum de qualification, sans même parler des emplois métropolitains supérieurs. Nous pensons cependant que dans la situation pas franchement triomphante où se trouve l'agglomération de Besançon, elle doit utiliser tous les moyens à sa disposition pour se rendre attractive, et notamment valoriser dans sa politique d'urbanisme les atouts concurrentiels exclusifs que lui donne sa petite taille parmi les agglomérations capitales. Elle doit pour y parvenir prendre en compte sans inhibition et sans tabou les attentes diverses d'une population diverse. A la page 84 du diagnostic, nous pouvons lire : Proposer une réflexion sur la spatialisation de l'offre en logement, sur la répartition du logement social et du logement privé, de la propriété et de la location et ce, tant à Besançon que sur l'aire urbaine, semble désormais indispensable. On ne saurait mieux dire, mais dans cette phrase, c'est le mot "désormais" qui est savoureux. Il y a maintenant une trentaine d'années que le choix du mode de logement pavillonnaire périurbain est devenu un phénomène de masse, une trentaine d'années également que l'on a pris conscience de l'évolution sociale du peuplement prioritaire du logement locatif public. Alors il aurait peut-être fallu que cette réflexion ait lieu avant le PLU. Une réflexion aboutit en général à des propositions nuancées et argumentés, mais nous allons voir que sur ces deux plans, certaines options du projet de PLU ne nous ont pas totalement convaincus. +++++++++++++++ Sur la base de ces constats, il apparaît qu'un véritable urbanisme d'agglomération pensé en fonction de l'attente de ses citoyens devrait ne pas oublier ces deux objectifs : 1)Attendu que le premier attrait concurrentiel d'une petite agglomération capitale comme la nôtre, est le gisement illimité par rapport à la demande, de foncier matière première pouvant être aisément converti en constructible pour le mode de logement unifamilial proche périurbain, il convient de susciter l'espérance et de ne pas décevoir l'attente de ceux qui souhaitent s'établir durablement dans notre agglomération, motivés par cette espérance d'accès au mode de logement unifamilial proche périurbain. Il convient en conséquence de créer du foncier urbanisable en quantité suffisante dans le proche périurbain pour que l'offre soit supérieure à la demande. Il est inadmissible que des planifications émanant de collectivités publiques concourent à un décuplement artificiel du prix du foncier matière première, la où l'abondance du gisement physique ne lui donne aucune valeur de rareté. Il est inadmissible que dans une petite agglomération comme Besançon, des ménages de condition modeste soient obligés d'aller chercher à plusieurs dizaines de kilomètres, pour cette petite maison qui seule, ils le savent bien, leur permettra une certaine qualité de vie compatible avec la frugalité (activités de temps libre centrées sur l'économie et la création domestiques, bricolage, jardinage). 2)Pour ceux qui font aujourd'hui le choix du mode de vie citadin classique, et donc sont concernés par le seul PLU de la commune de Besançon, ils en attendent une offre de qualité d'ambiance urbaine affirmée. Qu'est-ce que la qualité de l'ambiance urbaine ? Peut-être le plus important est-il d'admettre que tout le monde n'a pas nécessairement la même attente à cet égard et qu'il convient de ne pas chercher à définir un modèle unique. On a pu noter l'heureuse création ou amplification de cœurs de quartier aux Chaprais, à Montrapon ou à Saint-Ferjeux. Cependant, c'est surtout à travers les projets de renouvellement urbain et la création de quartiers nouveaux que s'expriment les options d'urbanisme. Que nous propose le projet de PLU ? Des Hauts de Chazal au Vallon du Jour en passant par Vauban et par les "zones de restructuration" et les "zones à urbaniser" qui font l'objet des "orientations d'aménagement", ce qui surprend est le caractère uniforme et systématique d'un principe d'aménagement où chaque ensemble devra offrir un habitat diversifié allant de la maison de ville aux logements collectifs. Ce principe d'aménagement appliqué à des quartiers neufs en lisière urbaine comme les Hauts de Chazal ou le Vallon du jour est certes discutable, mais il présente une dimension expérimentale pour l'espace de transition entre le citadin et le périurbain, expérience qui mérite d'être tentée. Il sera validé ou invalidé par le marché. Dans la conjoncture actuelle et vu le nombre limité de ces opérations, il est peu probable que le succès commercial ne soit pas au rendez-vous. Pour l'espace strictement citadin, cela nous surprend dans la mesure où notre approche de simples citoyens non spécialistes, nous conduit à penser comme nous venons de l'expliquer, que l'attente d'une partie au moins de la population destinée à vivre dans un logement citadin, est que ce logement bénéficie aujourd'hui d'une ambiance urbaine fortement affirmée. Pour l'ensemble des zones, - quelles soient franchement citadines (comme toutes les futures déprises militaires, par exemple), - ou quelles soient plus périphériques, avec à la limite la forme pavillonnaire périubaine voulue par le POS à la lisière du territoire communal illustrée par les Montboucons, on admettrait volontiers sans beaucoup d'explications, tant cela parait constitutif de la tradition de la création urbanistique, que le plan d'urbanisme veuille créer des formes urbaines diverses, de façon que chaque grand ensemble à aménager ait une physionomie architecturale personnalisée ou à tout le moins nettement affirmée. Nous ne sommes nullement défavorables à l'existence de nouvelles formes de quartiers tels que définis dans le projet de PLU, basés sur une forme urbaine à morphologie d' habitat diversifié et qui rencontreront assurément l'attente d'une partie de nos concitoyens … Par rapport à la vision traditionnelle que nous avons pu avoir jusqu'à présent, cette forme urbaine donne l'impression d'être pensée pour une population contrainte à vivre contre son gré dans l'espace citadin, et à laquelle il faut fournir une ambiance urbaine diluée, atténuée, édulcorée. Ce principe nous parait comparativement plus attractif dans une grande ville dépassant Besançon d'un ordre de grandeur : cinq à dix fois ? .... Et personne ne conteste qu'il faille développer une offre d'habitat diversifiée. Mais il n'est nullement nécessaire pour diversifier l'offre, de créer exclusivement des quartiers ou îlots à morphologie diversifiée. C'est cette volonté d'exclusivité qui fait question. Le moins qu'on puisse demander à ce document de près de 1000 pages qu'est le projet de PLU est de ne pas se contenter d'énoncer les choix municipaux, mais de fournir des éléments de justification argumentés lorsque ces choix présentent un aspect innovant ou insolite. Nous avons lu à la loupe toutes les pages du projet de PLU où nous avions l'espérance de trouver cette explication, notamment la page 17 du parti d'aménagement et nous n'avons trouvé qu'une phrase : à la page 7 du Projet d'Aménagement et de Développement Durable, il est écrit : "La mixité sociale sera assurée par la diversité des types d'habitat". Or, il faut savoir que dans l'urbanisme institutionnel, c'est-à-dire selon les lois et règlements, le concept de mixité sociale n'est pas cette notion sociologique ambiguë et floue dans sa définition comme dans son utilisation, dont le caractère mythique et incantatoire est dénoncé dans de nombreux écrits. Dans l'urbanisme institutionnel le concept de "mixité sociale" est toujours utilisé pour des dispositions relatives à l'habitat social. Or on ne voit pas que la diversité des formes d'habitat dans un îlot soit une condition nécessaire pour y assurer la présence d'une certaine quantité de logements ayant un statut de logement social. Il apparaît donc que cette invocation est bien pauvre comme justification de cette diversité des formes d'habitat jusque dans le moindre hectare à aménager. Nous répétons que nous ne sommes nullement défavorables à l'existence de nouvelles formes d'îlots ou de quartiers tels que définis dans le projet de PLU, mais dès lors qu'ils sont à la fois innovants et systématiques, le citoyen ordinaire peut exiger d'avoir une justification et argumentation détaillée, (exemples, illustrations, témoignages) qui devrait être la quintessence qualitative de ce projet de 1000 pages. Nous saluons en particulier l'idée de planifier dans l'espace citadin une offre de "maisons de ville" ou "villas urbaines", qui peut dissuader d'une périurbanisation trop lointaine, sous réserve que le coût du foncier reste attractif, des accédants qui ne recherchent ni l'espace ni l'ambiance villageoise du périurbain. Si l'on en croit l'analyse de l'école bourdivine (Actes de la recherche en sciences sociales n° 81/82 mars 1990 intitulé "l' économie de la maison") le modèle générique d'une famille accédant à la maison individuelle dans une aire urbaine, est caractérisé par une motivation d'indépendance et d'image, tout en gardant un mode de vie qui ne remet pas en cause les valeurs et les habitudes du mode de vie citadin. Dans les réflexions qu'elle a développées en 2003, la population des Montboucons ne s'est pas reconnue dans ce portrait. Mais dans la mesure où il peut être représentatif de l'attente d'une fraction signifiante de la population de Besançon pour laquelle la maison de ville est l'offre réellement adaptée, il convient de la favoriser. En fait notre exigence d'explications argumentées vient du fait que les professionnels de l'urbanisme reconnaissent aujourd'hui qu'il n'y a pas de recette assurée pour parvenir à créer une véritable ambiance urbaine dans des quartiers artificiellement créés par la planification (par exemple dans l'article d'Eric Charmes, Densifier les banlieues, dans le n° 99 de la revue "Etudes foncières", ou encore l'article décapant d'Alain Cluzet dans "l'Express" du 15 janvier 2004, Les centre-villes ne doivent plus être des musées). La diversité des formes d'habitat n'est-elle pas une illusion visuelle pour simuler l'ancienne mixité des fonctions urbaines qui était la vie de la ville ? La planification publique municipale l'appelle de nouveau aujourd'hui de ses vœux, alors que sa réalisation dépend des acteurs économiques privés (entreprises et particuliers). Il ne suffit pas de proclamer la mixité des fonctions urbaines pour attirer à Besançon ce tertiaire marchand qui s'obstine à nous déserter. Alors faute d'autre information, et limités à la pauvreté de notre imagination, nous nous en tenons à la vision classique. La recherche d'une ambiance urbaine ne s'imagine pas sans la présence de petits commerces de proximité dont la viabilité suppose une certaine densité urbaine. C'est d'ailleurs ce qui est écrit à la page 16 du "parti d'aménagement" : Poursuivre la ville… …elle suppose une densité urbaine pour que les équipements et les commerces soient viables…La recherche d'une densité urbaine localement incompatible avec une morphologie diversifiée de l' habitat, n'est-elle pas parfois nécessaire pour créer un cœur de quartier attractif à un petit commerce qui a besoin aujourd'hui de rayonner sur une population plus nombreuse qu'avant la concurrence des hypermarchés ? A priori seul le projet de quartier des Vaîtes présente un volume potentiel de chalandise suffisant pour être attractif au petit commerce sans imposer une densité d'occupation du sol de type citadin compact. Chacun sait que l' euphorie immobilière actuelle a dans une ville comme Besançon, une part de mimétisme induit par le tempo donné par les médias nationaux. Ce sont évidemment les secteurs où la demande est la plus forte (grandes villes et villégiatures) qui focalisent la communication médiatique. Le crédit facile génère des acheteurs qui acceptent des prix excessifs pour des biens dont la qualité ou l'emplacement sont quelconques. Mais il est à craindre qu'il suffise de peu pour tempérer sérieusement à Besançon le marché immobilier des biens de qualité moyenne. C'est pourquoi il est permis de s'interroger sérieusement pour savoir si l'offre importante de logements petits collectifs prévus par le PLU dans de nouveaux quartiers citadins où la qualité de l'ambiance urbaine n'est pour l'instant qu'une espérance non assurée, trouvera toujours à moyen et long terme une clientèle suffisante. Un quatre-pages de présentation du PLU (suite au conseil municipal du 6 juillet 2006) justifie cette forme d'uniformité que constitue le principe de diversité de l'habitat dans chaque ensemble à aménager, par ces mots : Pas question de reproduire les erreurs des années 70, ces nouveaux morceaux de ville devront offrir un habitat diversifié… Le fait de qualifier d'erreur l'urbanisme des années 70 (dernier mandat MINJOZ) pensé sur la lancée de l'urbanisme de l'urgence des années 60, ne saurait suffire à justifier le remplacement d'une uniformité urbaine, l'urbanisme fonctionnaliste, par une autre uniformité que l'on pense lui être opposée et qui est l'uniformité de la diversité systématique. Au demeurant, si des jugements divergents peuvent être portés sur la forme urbaine fonctionnaliste, l'urbanisme municipal sait parfaitement que ce n'est pas la forme urbaine de Planoise qui est en cause, mais la concentration d'habitat social qui devait en faire un quartier, comme il le qualifie lui-même, "stigmatisé". La ZAC de La Mouillère Faute d'informations détaillées sur des projets d'importance dans des espaces nettement citadins dont le plus gros gisement parait à attendre de la déprise des espaces militaires compris entre la rue Brûlard et l'avenue Clémenceau, la ZAC de La Mouillère apparaît à ce jour comme la seule exception du projet de PLU à ce principe d'habitat diversifié dans une opération de renouvellement urbain. Faut-il le regretter ? Assurément pas. Non seulement on ne trouve pas d'autre emplacement disponible proche du centre ville, mais cet emplacement a une qualité exceptionnelle le long du Doubs. Quoi de plus normal que d'y faire des logements de qualité dans une ambiance de densité et qualité urbaines nettement affirmées ? Dans ces quartiers de la première couronne construite principalement avant guerre pour les Chaprais, et dans les vingt années qui l'ont suivie, de Montrapon jusqu'à Palente, et où l'ambiance urbaine de l'époque était due à la juxtaposition du logement et de l'activité industrielle, on peut aujourd'hui dégager des emplacements pour construire des immeubles de qualité. Mais ces réalisations isolées dans un environnement urbain aujourd'hui rétrograde n'y bénéficieront pas de la qualité d'ambiance urbaine que l'acquéreur peut légitimement souhaiter. Cette situation fait ressortir le caractère exceptionnel de la qualité urbaine qui peut être réalisée par le projet ZAC de La Mouillère. Est-il donc en revanche, aujourd'hui possible et souhaitable à Besançon, de créer des quartiers à l'ambiance urbaine affirmée (logement collectif) mais ne se situant pas dans le prolongement par continuité du centre ville (boucle, Battant, Chaprais) ? Nous ne connaissons pas la réponse, mais c'est une des questions que nous aurions aimé voir instruite et débattue sérieusement dans le projet de PLU. Un article de l'hebdomadaire "L'hebdo de Besançon" daté du 23 mai 2007, fait état de 23 logements sociaux sur les 350 que proposera au final le site de La Mouillère. Nous sommes loin du quota de 20% prévu dans le PLU. Nous ne pensons pas que ce principe de quota appliqué à tout ensemble de plus de 10 logements soit une bonne chose, mais que dire quant à la faisabilité commerciale de cette idée si l'urbanisme municipal ne l'impose pas aux professionnels, dans ce site où le rapport de force en faveur de la Ville est sans équivalent. Personne ne conteste l'idée qu'il faille aujourd'hui construire des logements sociaux mieux répartis et bénéficiant des améliorations continues permises par les progrès techniques. Mais le loyer d'un logement social n'est pas gratuit et la logique de l'amortissement du coût de construction s'y applique également. Ou bien le prix de commercialisation du m² autorisé par la qualité de l'emplacement La Mouillère devra être amorti dans un loyer dont le niveau de prix comparatif sera peu conforme à l'éthique du logement social, ou bien la société gestionnaire des mètres-carrés sociaux ne les paiera pas à leur valeur commerciale réelle, et dans ce cas la question est posée : qui aura réellement financé la différence, au bout du compte ? La question de la répartition du logement social dite question de la "mixité sociale" Ce chapitre est la transcription actualisée d'une partie de la discussion dont les conclusions ont été approuvées à l'unanimité de la cinquantaine de participants présents à la réunion de la population organisée par le comité de quartier le 5 décembre 2006, en vue d'arrêter définitivement les idées à exprimer dans la réponse à l'enquête publique qui serait proposée à la signature de toutes les familles du quartier. Chacun sait que cette préoccupation est au centre de la loi SRU qui est la principale loi de modification du code de l'urbanisme en vue de l'instauration des PLU. Sa disposition la plus médiatisée est l'article 55 relatif au quota de 20 % de logements sociaux à construire dans les villes. Chacun sait également que la cause de cet article 55 est le retournement d'opinion de la classe politique de tous bords qui a pendant des décennies, préféré la spécialisation sociale des communes de l'agglomération parisienne. La ville de Besançon qui a une attitude exemplaire vis-à-vis du logement social ne parait pas a priori prioritairement concernée par les dispositions dans ce sens, mais il est évident aux yeux de tous qu'il faut désormais aller dans le sens d'une meilleure répartition que dans la situation actuelle avec sa concentration dans des quartiers qui deviennent de ce fait des quartiers "stigmatisés". Or ici aussi, le contraste est saisissant entre la répétition à tout bout de champ de la référence incantatoire au syntagme de "mixité sociale", dont l'instruction et la discussion sociologiques nationales font l'objet d'un nombre invraisemblables d'articles, et son absence d'explicitation détaillée en ce qui concerne la sociologie bisontine de la question en vue de son application au PLU. L'exposé de la question est réduit aux pages 69 70 71 du diagnostic, qui portent sur le logement public. La dynamique d'évolution de la répartition du logement social présente deux volets : entre Besançon et les communes périphériques d'une part, sur le territoire communal de Besançon d'autre part. Il est hypocrite de parler du logement social comme s'il s'agissait d'une réalité homogène. A la différence de l'agglomération parisienne, nous savons qu'à Besançon, tous les ménages s'y sachant durablement établis ne restent pas locataires s'ils ont les moyens de devenir propriétaires. En sorte que le logement social se compose de deux populations distinctes : les ménages défavorisés qui ont peu d'espoir de loger un jour ailleurs que dans le logement social, et les occupants de transition. Le diagnostic nous indique page 83 une étude réalisée en 2002 qui montre une dynamique d'amplification entre le parc social "valorisé" et le parc "précarisé", mais il n'est indiqué nulle part une évaluation approximative des parts respectives des occupants de transition et des ménages défavorisés dans l'occupation du parc social. Le principe de l'encouragement à la construction de logement social dans les communes rurales d'une intercommunalité a été entériné par l'article 3 de la loi d'Engagement national pour le logement du 13 juillet 2006 modifiant l'article L 302-1 du code de la construction. Nous apprenons dans l'Est républicain du 16 février 2007 page 24, que la Communauté d'agglomération a décidé que les constructions prochaines de logement social seraient réparties à raison de 2/3 pour Besançon-commune et 1/3 pour les communes périphériques. Attendu que 95 % de l'offre d'habitat social est sur Besançon-commune, ce choix apparaît comme très peu ambitieux en matière de rééquilibrage. Il faudra dans ces conditions plusieurs dizaines d'années pour commencer à s'apercevoir qu'une part perceptible de l'habitat social est implanté sur les communes périphériques. Attendu que la proportion 2/3 – 1/3 est celle de la répartition de la population, l'expression d'une volonté réelle de rééquilibrage aurait été par exemple, d'inverser un temps cette proportion pour la construction de logement social ? Mais dans quelle proportion ce rééquilibrage est-il nécessaire ? La lecture intégrale de la production de l'AUDAB (agence d'urbanisme de l'agglomération) relative au programme local de l'habitat, ne nous a apporté aucune information relative au besoin quantitatif en logement social des communes périurbaines. Le "besoin" en question correspondrait à la finalité de favoriser le logement sur place (ou d'alléger la charge du loyer) des ménages ayant leur activité dans la commune ou à proximité immédiate. Pour qui seront donc ces logements sociaux périurbains ? Dans ce même article le maire de Pirey nous apprend qu'il s'agit de préserver l'école face à l'inéluctable vieillissement d'un village pavillonnaire périurbain. La population des Montboucons disait exactement la même chose (pour le long terme) dans sa réponse à l'avant projet du PLU le 14 janvier 2006. Enfin il y a deux ou trois ans, le maire de Serre-les-Sapins se justifiait dans l'Est républicain d'un projet d'habitat social en ces termes "Quel est le jeune ménage qui n'a pas commencé par l'habitat social ?" Faute d'être mieux informés, nous constatons donc que le développement du logement social dans le périurbain est d'abord envisagé pour son apport d'une population jeune et mobile entretenant ce qu'il est convenu d'appeler la mixité générationnelle, et pas vraiment pour la population la plus modeste. Le développement d'une offre de logement social périurbaine ne parait donc pas à ce jour de nature à atténuer sensiblement la discrimination sociale du peuplement entre la commune de Besançon et la périphérie. On peut cependant se demander si une fraction des ménages de condition trop modeste pour accéder à la propriété n'aurait pas envie de vivre dans du logement social périurbain de type pavillonnaire si l'offre existait ? En raison de la maîtrise du foncier dont disposent les communes, la construction de logements individuels dans le parc social n'est pas sensiblement plus chère que les logements collectifs. Nous n' avons pas non plus trouvé évocation de cette virtualité dans la production de l'AUDAB. En tout état de cause il convient de ne pas décider à la place des gens. Cependant il est si facile d'être accusé de vouloir tempérer la mixité sociale dès lors que l'on va dire que le remède à un excès de concentration n'est peut-être pas de se sanctifier dans la dynamique d'un principe de dispersion intégrale, que nous préférons introduire la question de la répartition sur la commune de Besançon, à partir de la reproduction intégrale d'un article extrait du numéro d'octobre 2006 de la revue "Problèmes politiques et sociaux" édité par "La documentation française", numéro entièrement consacré à la question des mixités sociales. Ne pas décider à la place des gens. La "mixité sociale" telle qu'elle est conçue par les dirigeants a ceci de commun avec les logiques de "ségrégation" ou de "ghettoïsation" (auxquelles elle prétend s'opposer) qu'elle fait fi de la volonté des principaux concernés. A aucun moment les promoteurs de la "mixité sociale" ne songent à consulter les habitants dont ils prétendent faire le bonheur ; tous tiennent pour évident que les pauvres préfèrent vivre dispersés et "mélangés" avec des riches, plutôt que regroupés dans des villes ou des quartiers populaires. Or cela ne va pas de soi ; si certains habitants manifestent effectivement leur désir de quitter leur "cité" et d'aller "voir ailleurs", de nombreux autres n'ont aucune envie de s'installer à Neuilly ou au Raincy. Etre pauvre au milieu des riches n'est pas nécessairement plus agréable, plus épanouissant ni plus émancipateur que vivre pauvre au milieu d'autres pauvres. En tout cas pas pour tout le monde. De nombreux adolescents ont par exemple un double discours sur leur quartier : tantôt un discours à tonalité protestataire, soulignant tout ce que le quartier peut avoir de délabré, de "pourri" ou de "merdique", tantôt un discours beaucoup plus positif, manifestant leur attachement à leur "territoire", à la sociabilité et à la culture spécifique qui s'y développe. On peut donc tenir des discours sans concession sur son "quartier" sans avoir la moindre envie de le déserter – ou du moins avoir d'autres priorités, comme trouver un emploi. Quant aux adultes, nombreux sont ceux qui ne refuseraient pas de déménager, si cela leur permettait de se loger dans de meilleures conditions ; mais leur motivation première n'est pas forcément l'envie de fuir leurs voisins pauvres et "immigrés", ni même le "ras-le-bol" des "violences" ou des désordres que provoquent certains "jeunes", et encore moins le désir éperdu d'aller se "mêler" aux classes moyennes et supérieures. Quoi qu'il en soit, c'est aux habitants eux-mêmes de dire où ils veulent vivre. Or, si l'on admet ce principe, le problème se pose très différemment : en elle même la "mixité" n'est plus ni bonne ni mauvaise, de même que les "ghettos" de pauvres ou d'immigrés ne sont en eux mêmes ni bons, ni mauvais. Car on peut débattre longtemps des mérites respectifs de la "mixité" et des "ghettos" ; on peut vanter les bienfaits du métissage et de l'ouverture à d'autres milieux sociaux, ou au contraire souligner les risques de dispersion et de division que la "mixité" entretient au sein des classes populaires ; on peut mettre en avant la"solidarité de proximité" que permet le "ghetto", et même le "foyer de résistance" qu'il peut constituer, ou au contraire insister sur les problèmes que peut créer l'entassement dans des habitats surpeuplés. Mais quel que soit l'intérêt de ce débat, il laisse de côté la question la plus essentielle : qui prend part au débat ? Qui décide ? A qui revient-il de choisir entre regroupement et "mixité" ? Les élus, les ministres, les préfets, les bailleurs, les "experts" les sociologues et les "délégués interministériels à la ville" ont-ils une quelconque légitimité à décider à la place des gens, où, comment et avec qui ils doivent vivre ? Dès lors que ces questions sont posées, la question "ghettos ou mixité ?" apparaît sous un autre jour. La véritable alternative n'est pas entre regroupement et "mixité", mais entre choix et absence de choix – et donc entre deux conceptions de l'action publique. Sylvie TISSOT maître de conférences à l'université de Strasbourg II, et Pierre TEVANIAN professeur de philosophie. La mixité sociale sur la commune de Besançon Tout le monde tient aujourd'hui pour évident qu'il ne faut plus faire des îlots entiers de plusieurs milliers d'habitants peuplés exclusivement d'habitat social, qui ont abouti à la création de quartiers "stigmatisés", terme employé dans le projet de PLU. Mais comme l'indique l'article ci-dessus, il est simpliste d'imaginer que l'opposé en matière d'action publique qui est la dispersion intégrale du logement social (objectif inaccessible au demeurant) correspond à l'attente de tous les occupants des logements sociaux. La décision de fixer un quota de 20 % de logements sociaux dans tous les programmes d'une certaine ampleur et où la maîtrise d'œuvre de l'urbanisation est publique ne nous parait pas contestable. Mais en quoi la Ville de Besançon qui dispose du droit de préemption urbain avait-elle besoin du PLU dans cette finalité ? Le fameux article 55 n'est innovant et contraignant que pour les villes qui refusaient de construire du logement social jusqu'à présent. Il en va autrement dans les zones où la maîtrise d'œuvre est privée. Il s'agit d'un transfert sur le privé de la responsabilité de construire du logement social. On aurait aimé que le projet de PLU donne un minimum d'explications à ce sujet. Enfin l'ajout par anticipation à sa publication par la loi d'engagement national pour le logement du 13 juillet 2006, de l'alinéa d) de l'article L123-2 du code de l'urbanisme, dans un esprit intégriste, nous plonge dans la plus grande perplexité. Cet article parait en effet écrit comme un moyen supplémentaire à la disposition des communes, pour favoriser le développement et la répartition de l'habitat social. Il n'était peut-être pas dans l'esprit du législateur de voir cet article utilisé au maximum de ses possibilités, par des communes qui comptent déjà plus de 25 % de logement social. Poser le principe que tout programme à partir de 10 logements doit contenir 20 % de logements sociaux revient à dire que ce quota doit s'appliquer à n'importe quel immeuble isolé. Qu'on le veuille ou non, cet intégrisme qui ne paraît nullement nécessaire pour évoluer vers une dynamique de 20 % dans chaque quartier, est porteur de deux connotations : - Il semble poser un idéal de dispersion intégrale, comme s'il fallait aller jusqu'à encadrer chaque occupant d'un logement social par quatre occupants autres, ce qui est évidemment une autre forme de ségrégation à l'encontre du logement social. - Il semble dire aux acquéreurs d'un appartement qu'ils ne sont pas les bienvenus à Besançon s'ils n'acceptent pas de vivre dans un immeuble contenant du logement social. Or les acquéreurs d'un logement font tourner l'économie locale (conditions idéales de réalisation du mécanisme amplificateur de Keynes). Faut-il dissuader la construction à Besançon d'immeubles d'un niveau d'aisance peu compatible avec la recherche du meilleur rapport qualité prix qui caractérise le logement social, qui doit bien sûr offrir à ses occupants un loyer calculé au plus juste ? D'autre part, à l'autre extrémité de l'échelle sociale de l'acquisition, c'est peut-être pour ceux qui sont au plus juste dans l'accès à la propriété, que le mécanisme psychologique de l'affirmation sociale lié à l'achat du logement opère le plus ? Il semble donc que cette mesure aux connotations très contestables, mérite également d'être discutée. Enfin le quota de 20 % appliqué aux petites zones à urbaniser des "orientations d'aménagement" hors espace de continuité urbaine, accolées aux espaces pavillonnaires périurbains comme on en rencontre aux Tilleroyes et surtout aux Montboucons, parait destiné aux occupants du parc social dit de transition. En effet, ces espaces n'ont pas été pensés pour réaliser une ambiance urbaine autour d'un cœur de quartier justifiant l'existence de commerces et services de proximité, à l'exception des écoles. Ce parc social n'est donc pas destiné à la fraction la plus modeste des occupants de logements sociaux. Cette population a besoin des commerces et services liés à la densité urbaine. La fonction urbanistique à attendre du logement social dans de tels quartiers périurbains est d'amener une population jeune destinée à une occupation non pérenne, contribuant à stabiliser les fluctuations d'effectifs des écoles. La population des Montboucons l'a dit dès l'avant projet, et la même position a été exprimée récemment par le maire de Pirey. L' habitat intermédiaire et l'expulsion du pavillonnaire A la page 7 du plan d'aménagement et de développement durable, il est écrit : La Ville souhaite une diversité plus grande de l'offre d'habitat : elle entend ainsi favoriser de nouvelles formes d'habitat, intermédiaires entre l'habitat individuel classique très demandé et l'habitat collectif…Cet énoncé n'est suivi d'aucune explication pour expliciter ce concept d'habitat par nature flou puisqu'il est intermédiaire, et pour le justifier. A la page 5 des dispositions générales du règlement, on apprend qu'il s'agit d'unités d'habitation groupées qui fonctionnent indépendamment les unes des autres et disposent d'accès individualisés. Cet énoncé est assez emblématique de la présentation générale du projet de PLU où l'analyse géographique est très approfondie, mais où les choix et décisions sont assénés sans être argumentés. Après avoir lu avec attention l'ensemble du projet, nous n'avons pas trouvé mention de la moindre étude, ne serait-ce que documentaire, permettant de faire l'hypothèse raisonnée de l'adéquation d'une telle offre à l'attente d'une partie de la population. Cela ne signifie nullement que cette attente n'existe pas. Mais le travail énorme qu'a demandé la préparation de ce plan d'urbanisme ne devrait-il pas servir d'abord à débroussailler et instruire le mieux possible ce qui présente un enjeu prospectif ? C'est sur les sujets où l'éclairage ne peut-être que partiel que les élus ont besoin d'être éclairés. Les connaissances actuelles et l'histoire du vingtième siècle nous rappellent que la démocratie est le moins mauvais système d'arbitrage, là où la science ne nous apporte pas de réponse précise. Nous savons bien que l'enjeu du débat démocratique de ce plan d'urbanisme ne consiste pas à discuter des risques géologiques ou d'inondation, pour lesquels on fait confiance au verdict des techniciens. La seule information satisfaisante que nous avons pu trouver sur l'habitat intermédiaire est un document d'une cinquantaine de pages diffusé sur le site de l'agence d'urbanisme de l'agglomération de Strasbourg. Selon ce document, ce type d'habitat est plutôt pertinent dans une ambiance de cœur de village, dans les villages périphériques. L'optique dans laquelle cet habitat intermédiaire est envisagé à Besançon est différente. Il serait diffusé dans pratiquement toutes les extensions et renouvellements d'urbanisation. Si l'on s'intéresse maintenant aux zones d'habitat pavillonnaire, on constate que l'offre nouvelle est insignifiante (quelques hectares), que toutes les zones urbaines d'habitat pavillonnaire (UD) sont transformées en zones d'habitat mixte, et que cette transformation atteint même une partie des zones pavillonnaires périurbaines (NB) aux Montboucons. Si la volonté de supprimer pratiquement toute offre nouvelle d'espaces d'habitat pavillonnaire sur le territoire communal de Besançon, (malgré l'énormité de sa surface qui déborde largement sur le périurbain) dans la présente conjoncture chronologique, avait été clairement avouée, la lecture du projet de PLU en aurait été grandement facilitée. Compte tenu des priorités à accorder dans l'utilisation de l'espace, il ne serait nullement répréhensible de dire explicitement que la responsabilité de l'offre pavillonnaire échoit aujourd'hui aux communes périphériques. A la lumière de toutes ces informations, nous reconstituons ce que nous pensons être la volonté non explicitée, mais réellement poursuivie par le projet de PLU. On suppose qu'il existe une part de population qui a envie de quitter le collectif non pas par besoin d'espace nature autour de la maison, et d'un temps libre centré sur le jardinage et le bricolage, mais pour fuir certains désagréments du logement collectif et notamment les accès collectifs aux appartements. Si cette population peut-être satisfaite par un habitat intermédiaire, c'est-à-dire dont l'emprise au sol est plus élevée que le collectif, mais plus faible que le pavillonnaire, il est évident qu'il faut lui réserver en priorité les espaces lisière de l'espace citadin le plus dense. Cela lui évite l'isolement et les déplacements liés à une périurbanisation qui peut-être trop lointaine, alors que cette population reste attachée à un mode de vie qui reste citadin. L'impossibilité contre vents et alternances de faire évoluer notre fiscalité territoriale conduit à chercher à retenir sur le territoire communal de Besançon le plus grand nombre possible de ménages dont c'est le centre de vie. Comme ce type de logement qui se substitue en fait à du collectif, finit par consommer beaucoup d'espace communal, il convient de préserver des réserves futures, et de ne pas développer une offre nouvelle de pavillonnaire sur le territoire communal de Besançon pour la présente phase de développement. Cette perspective qui n'est pas contestable au plan de l'intérêt général suscite cependant un certain nombre de réserves. 1) Au regard de l'importance de toutes les zones d'urbanisation prévues dans le PLU, aménagement, renouvellement, etc, on peut s'interroger : la demande d'habitat intermédiaire qui est tout de même un choix de compromis ni franchement citadin, ni franchement pavillonnaire, suivra-t-elle quantitativement une offre aussi importante. 2) Le problème est que la chronologie des disponibilités est à l'inverse de ce qu'elle devrait être. Les espaces tampons du périurbain sont immédiatement disponibles alors que les déprises dans l'espace citadin ne le sont pas. S'il s'avère sur les années que l'offre est trop importante, on se sera privé de pavillonnaire classique sur le territoire communal de Besançon pour se retrouver avec de l'espace citadin en creux. 3) Pour que cette offre rencontre la demande d'accédants de condition modeste, il faudrait qu'ils bénéficient de la réduction de l'emprise foncière, c'est-à-dire d'un prix au mètre-carré sensiblement égal au prix de marché du pavillonnaire établi sur des surfaces de 10 ares et réduit proportionnellement. C'est possible dans l'urbanisation à maîtrise d'œuvre publique, mais il est notoire que dans les secteurs d'urbanisation privée (zones AU), le prix de marché du m² se forme sur la base de l'achat d'un droit à construire, c'est-à-dire du prix d'un emplacement de surface minimale autorisée par la réglementation du secteur pour une maison moyenne. 4) Une action de l'agglomération auprès des communes périphériques doit être engagée afin que l'offre pavillonnaire proche périurbaine demeure suffisante et que l'agglomération de Besançon soit toujours attractive à ceux qui s'y établissent dans l'espérance d'un mode de vie périurbain. 5) Enfin dans la mesure où la ville de Besançon n'ouvre plus de nouveaux espaces pavillonnaires, elle n'a pas de raison de ne pas maintenir l'existant, en l'état de sa réglementation de densité basée sur le principe d'une surface minimale des parcelles constructibles, principe confirmé par la Commission d'enquête publique. Les quelques zones pavillonnaires périurbaines établies par le POS, (Torcols, Point du Jour, Velotte) sont préservées. Il est porté atteinte à la seule zone des Montboucons. Le cas particulier des Montboucons Le projet de PLU prévoit d'ouvrir à l'urbanisation la totalité des surfaces restantes non destinées à l'agriculture. Le règlement futur donnerait à cette vingtaine d'hectares supplémentaires une capacité de l'ordre de 600 logements, alors que la soixantaine d'hectares actuellement urbanisés contient 300 maisons.(Elle n'est densifiée qu'à la moitié de sa capacité dans l'état actuel du règlement). La population n'était pas opposée à un certain accroissement de la règle de densité pour les futures zones à urbaniser, mais elle a protesté contre son caractère excessif avec le résultat global qui en résultera dans la densification du quartier. La Commission d'enquête a constaté le caractère unanime de la protestation de la population, et s'en est fait l'écho à trois reprises : …Nous redoutons une menace sur les Montboucons avec de trop nombreuses et vastes zones UD … La réglementation des zones à urbaniser AUD a été l'occasion de souligner le caractère non satisfaisant du règlement de ces zones d'habitat diversifié que veut instaurer le PLU. Avec un règlement de densité unique, tous les acteurs de l'aménagement ont intérêt à privilégier la forme d'habitat permettant la plus forte densité. L'importante marge d'appréciation de la conformité au règlement qui sera laissée à l'administration compétente est lourde de situations conflictuelles. Le quartier des Montboucons a fait l'objet de quatre augmentations de la règle de densité depuis le POS, encore confirmé en 1998, qui le qualifiait de zone à faible densité de construction : zone NB (type de zone supprimé dans le règlement des PLU). Faute de plan d'ensemble coloré (défaut signalé par les services de l'Etat) il a constaté trop tardivement pour l'enquête publique qu'il était le seul quartier à statut de zone NB dont une partie de la surface était requalifiée en statut de zone autre que pavillonnaire. L'explication qui lui a été fournie ne lui parait pas justifier le transport en zone UD d'une partie de la surface actuellement urbanisée, alors même que la commission d'enquête a dit que ces zones étaient trop nombreuses aux Montboucons. En conséquence le comité de quartier estime que ce classement peut faire l'objet d'une requête pour erreur manifeste d'appréciation. Il demande aux formations politiques du Conseil Municipal de présenter un amendement dans ce sens dans le vote du PLU. Le malthusianisme foncier cause de la crise du logement et de l'étalement urbain La revue "Etudes foncières" s'attaque depuis plusieurs années à fleurets mouchetés, et ouvertement dans ses deux derniers numéros, au malthusianisme urbanistique qui a pour effet de produire un étalement urbain pire que celui contre lequel il prétend lutter. C'est également l'opinion exprimée par l'ingénieur général Jean-Paul LACAZE (Futuribles, mars 2006). On peut trouver sur internet l'article d'Eric Charmes, Le malthusianisme foncier (EF 125, jan 2007), ou celui de Vincent Bénard (EF 126, mars 2007) que nous reproduisions en partie ci-après. …Ces carcans législatifs sont conçus pour lutter contre de supposés effets environnementaux négatifs de l'étalement urbain et contre les conflits d'usage du sol. Or ces derniers n'ont pas diminué depuis leur promulgation, et la difficulté de trouver des logements abordables au centre ou dans l'immédiate périphérie des bassins d'emplois oblige les ménages à s'établir à des dizaines de kilomètres des grands centres urbains. En prétendant lutter contre l'étalement périphérique naturel des cités, la loi provoque un "hyper étalement" urbain ! Par conséquent, il n'existe aujourd'hui aucune raison de maintenir en vigueur des règles qui entretiennent la détresse de millions de ménages à faible revenu. Pour lutter efficacement contre cette nouvelle pauvreté, il faut d'urgence adopter des règles qui libèrent les ressources foncières du pays, notamment à la périphérie des agglomérations. Tout terrain devrait être réputé raisonnablement constructible par défaut, et les limitations réglementaires à cette liberté, lorsqu'elles seraient indispensables, devraient faire l'objet de justes indemnisations, ce qui rétablirait de surcroît l'équité entre propriétaires fonciers… La lecture de ces articles nous libère dans l'expression de l'hypothèse que l'accomplissement de l'ambitieux programme urbanistique de la commune de Besançon serait favorisée par l'encouragement de la propension naturelle au malthusianisme foncier des communes périphériques, contribuant ainsi à un principe d' "hyper étalement urbain". Ce serait dramatique dans la mesure où l'atout exclusif d'une petite agglomération capitale comme la nôtre, dans sa concurrence avec les grandes villes, réside dans l'attractivité que peut lui fournir gratuitement l'abondance de son offre foncière pavillonnaire proche périurbaine. La chance objective de l'agglomération réside, pensons-nous, dans la gare TGV qui incitera peut-être à offrir du foncier pavillonnaire proche périurbain au moins dans cette direction. Vous souhaitant bonne réception, nous vous prions d'agréer, Monsieur le Maire, Mesdames et Messieurs, l'expression de nos meilleurs sentiments.

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